如果房子长期空置，已被他人居住，到底该怎么办？内行人给出建议

发布日期：2026-01-04 07:36    点击次数：182

河北邢台有个人经历了一件让他完全没想到的事。这哥们大概一年前用贷款买了一套房子，因为工作的关系，房子一直空着没装修，也没住过人。结果有一天他回家一趟，却发现门锁被换掉了，打开门一看，里面有人住着，屋里还收拾得乱糟糟的。他当时特别懵，赶紧问物业这是怎么回事。物业的回答更是让人无语，说住进来的人不是什么小偷，而是有购房协议的。但问题是，他手里有房产证，对方却拿着什么购房协议？这事搞得这哥们特别窝火，后来甚至都没心思再住这个房子了，准备直接卖掉。

这事乍一看挺离奇的，但实际上在房产纠纷中，这种现象并不稀奇。房子被他人长期占住，房主却拿不回来，这类事件一直都在发生。很多人碰到这种情况，就特别焦虑，不知道该怎么办。有的人想硬来，有的人想私下协商，有的人想着靠物业来处理。但这些方法最后往往都没有好效果。那我们今天就来好好聊聊，如果真的碰到了这种事，应该怎么办。

我们先得搞明白一个最基础的问题：房子被别人住了，房主还有权吗？答案是肯定的，而且权利特别大。根据规定，所有者对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。白话说就是，你有房产证，这房子就是你的，别人住进去是违法的，没有任何商量的余地。

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这里有个法律原则特别重要，叫"物权优先于债权"。什么意思呢？就是说，如果某个人跟开发商或者中介有什么租赁协议、买卖协议，但这些都是合同关系，属于债权。而你拿在手里的房产证代表的是真实的房产所有权，属于物权。在法律上，物权的效力远远高于债权。简单讲，就算那个人手里有一份合同，证明他有权在这个房子里住着，但这份合同对不了你的房产证。法律会优先保护房产证持有人的权利。所以从法律角度讲，房主要求对方搬离，是非常有道理的。

那具体怎么操作呢？咱们来分情况讨论。

第一个情况，就是和平协商。如果你发现房子被占住了，最好的办法首先是去找那个住在里面的人，好好跟他讲道理。有时候这个人可能也是被骗了，他可能是从某个中介或者开发商那儿听说可以在这个房子里住着，根本不知道房子已经有合法的产权人了。你先去沟通一下，有可能人家听明白了以后，自己就搬走了。这种情况在实际中是存在的。在沟通的时候，你得有房产证在手，这是你最有力的武器。房产证一出示，对方一般就心虚了。

但问题是，很多情况下对方根本不愿意跟你讲理。他可能已经在这儿住了很久，对这个地方有了感情，或者他觉得自己有合同在身就没有错。这时候你就得进入第二步。

第二个办法，报警。房子被他人非法占住，这涉及到对你产权的侵犯。你可以直接去当地的派出所报案，说自己的房子被非法侵占了。警察会过来调查，了解情况。这个过程中，你得把你的房产证、购房合同、交房记录等所有证明文件都准备好，让警察看到确实是你的房子。报案的好处是，有了报案记录，这就成了你后续维权的重要凭证。有些情况下，警察甚至可能会当场要求占住者搬离。

第三个办法，走法律诉讼。如果协商不成，警察也没法直接强制对方搬离，那你就得向法院提起诉讼。诉讼的目标很明确，就是要求对方立即搬离你的房子，并赔偿你的损失。损失包括什么呢？包括这段时间你无法使用房子的利益损失，房子可能受到的损坏，还有你为了维权而支付的各种费用。

到法院打官司的时候，你的有利条件特别多。第一，你有房产证。这是不动产权属的最高证明，效力最强。第二，占住者没有合法依据。他可能拿着什么合同，但这个合同对房主没有约束力。第三，法律完全站在你这一边。民法典明确规定了物权人有优先权，任何人都不能非法侵犯。所以从法律的角度讲，你赢的概率接近100%。

但这儿也有个问题，就是打官司会花时间和金钱。法院的案子有时候得三个月到半年才能判决，还要支付诉讼费。而且即便法院判了你赢，对方还不主动搬离的话，你还得申请强制执行。整个流程下来，可能得半年甚至一年。所以这不是个快速解决的办法。

还有一个层面，就是物业的责任。在刚才那个河北的案子里，物业的表现特别离谱。业主在按时交物业费，物业应该确认他的身份，保护他的权益。但物业让一个没有合法身份的人办装修手续，还允许他进入，明显就是失职。在这种情况下，业主甚至可以向物业追究责任，要求物业赔偿由此造成的损失。物业不能以"我们也不知道"为借口。他们有义务核实业主身份，防止这种事发生。

现在我想跟你说一个更深层的问题。房子长期空置，然后被他人占住，这种事情为什么会发生？一个很重要的原因是，房子在空置期间，监管和管理出现了漏洞。有些开发商或者不良中介，他们会趁着房子空置，找各种借口把房子分租给别人。他们可能会对占住者说，这个房子只是空着没人住，住进去没问题，或者说有某某协议可以住，甚至有的还会伪造文件。结果占住者被蒙在鼓里，而真正的房主也被蒙在鼓里。

还有另一种情况，就是房子本来就是法拍房或者被银行冻结的房子，里面住着租客。当新的产权人买下来以后，原来的租客就不愿意搬出来了。这时候新业主就特别麻烦，因为租客有租赁合同在身，虽然房子产权转移了，但租客的权利也会转移到新业主身上。这种情况比较复杂，可能需要通过诉讼程序来解决。

那怎样防止这种事发生呢？我给个建议。第一，如果你买了房子，一定得及时办理房产证。房产证一到手，马上去当地的房管部门或者物业做登记，让他们知道你是合法的业主。第二，对房子的空置期也要管理。可以定期去看看，或者委托朋友帮你照看。第三，和物业保持沟通。告诉物业你的房子是空置的，任何人如果要进入，都必须有你的书面同意。这样物业就知道要防范了。第四，如果房子要空置很长时间，可以考虑租出去。空置房更容易引发问题，但出租的房子有人照看，反而更安全。

还有一个现象值得注意。在有些国家，比如英国、澳大利亚，有个叫"逆权侵占"的概念。简单说就是，如果某个人没有产权，但持续居住或占用某块土地达到一定年限（比如10年以上），在原业主一直没有主动声称权利的情况下，占用者就可能获得该土地的合法所有权。虽然中国的法律里没有这个概念，但这也提醒我们，长期空置房确实存在风险。所以更要及时处理空置房的问题。

现在咱们回到刚才那个河北的案子。这个哥们应该怎么办呢？我建议他这样做。第一，立即报案。把报案记录作为后续维权的重要凭证。第二，准备好所有文件，包括房产证、购房合同、贷款凭证、交房记录等。第三，咨询律师，了解诉讼的具体流程和成本。第四，如果占住者态度确实是不搬，那就直接向法院起诉。胜诉的概率很高，而且法院会强制执行。整个过程虽然费时间，但最后你一定能拿回房子。

最后我想说，碰到这种事虽然烦人，但也别太着急。从法律上讲，你有所有的优势。房产证在你手里，法律站在你这一边，占住者没有任何合法依据。所以你完全可以有条不紊地按照法律程序来处理。着急反而容易出错，反而可能激化矛盾。冷静地收集证据，理智地走法律途径，这是最妥当的办法。

在这个过程中，很多人会觉得特别无奈。为什么自己的房子要通过法律手段才能收回？为什么不能一句话就让对方滚蛋？这些都是人之常情。但这也反映了现代社会的一个现实：任何权利的行使都要符合法律程序。即便你是房主，要赶走别人，也不能蛮干。你得通过合法的途径。这看起来有点严格，但实际上这样做是为了保护所有人的权益，包括你自己的。

如果你碰到了这种情况，希望这些建议能帮到你。记住几个关键点：保护好房产证，及时报警，咨询法律专家，走诉讼程序。这套组合拳下来，你一定能维护自己的合法权益。

那你身边有没有遇到过这种房产纠纷的事？或者你想到了其他可能的解决办法？欢迎在评论区分享你的想法和经验。有时候真实的故事比任何建议都更能帮助人，也许你的故事能够帮助到正在困扰中的人。

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发布于：江西省